德國經驗帶來哪些啟示

德國二戰后公租房供給，是政府通過低息貸款和補助、費稅減免、低價土地出讓等方式吸引社會投資，所有新建住房的房東可獲得15—30年的政府補貼，受到資助建設的住房自建成之日起就擁有“社會住房”的屬性，納入政府公共住房范疇并受到政府對租金水平的管理。但德國兩版住房法規定，這種屬性在還清所有公共款項資助后就不復存在，房屋就回歸到普通住房的性質并且進入市場自由流通。此外，德國政府還通過稅收、貸款等政策廣泛吸納民間房源（即一定時期承擔“社會住房”功能的私人房源）來保障社會住房的供給。

這種廣泛吸收民間力量建設的“社會住房”具有數量大、分布均衡、受眾群體廣的特點，且在較廣的地域范圍內實現了不同收入階層的混合居住。德國社會住房的目標人群是“廣泛的人民階層”（也是以收入作為衡量標準），因此，大多數德國民眾都有租住社會住房的權利。政府通過立法、稅收、貸款等政策手段支持公租房供給，并對其進行嚴格的管理和監督，但不直接參與建設，有利于理清主體、分離權責。此外，社會住房服務期限滿了之后就可以回歸正常屬性，在市場流通，新的社會住房重新進入，有利于建立起長效機制。更為重要的是，德國政府十分鼓勵市場住房與社會住房相互競爭。社會住房的最高租金限制會在政府進行住房資助初期與建設者進行協定，一般根據項目資助的金額協商租金的合理區間，并不允許超過本地的相對平均租金。社會住房的供給雖然比重不大，但有效約束了住房租賃市場的價格，甚至對住房價格都形成制約。

德國在住房市場管理打擊投機炒作和促進全民住有所居方面取得了世人矚目的成績，很多經驗值得我國借鑒。但必須要注意，德國這一整套政策是根植于德國社會經濟金融體系乃至歷史文化的整個土壤中，對其他國家而言，很難碎片化學習，也不能切割性移植。比如德國房價穩定，與其穩健的貨幣政策直接密切相關；德國極具特色的合同住房儲蓄制度，曾在上世紀90年代就被引入我國天津，但出現水土不服，舉步維艱；德國房價區域差異小，更是其區域平衡發展的直接產物；德國居民對購房需求不強烈，與其社會保障制度發達、人們不需要以房養老有關系。但德國在住房市場的法制建設、租賃市場的規范、社會住房與市場住房的協調統一等方面的經驗仍然值得我們充分借鑒吸收。此外，德國住房金融制度，對于我國住房金融體系改革，尤其是政策性住房金融體系的建立與完善，也有很大參考價值。

（作者為上海財經大學公共經濟與管理學院投資系主任，教授、博導，不動產研究所執行所長、公共政策與治理研究院首席專家）

（本文僅代表作者個人觀點。欄目主編：王珍，郵箱：shhgcsxh@163.com 題圖來源：視覺中國 圖片編輯：雍凱)