從2014年7月1日起，俗稱“以房養老”的“‘老年人住房反向抵押養老保險’在北京、上海、廣州、武漢正式開始試點”。許多媒體在報道此消息時，都加上了“八成網友不愿接受”的副標題。這個很不樂觀的統計數字來自“搜狐網”近日所作的“以房養老”意愿調查的統計結果——79%的網友不會選擇“以房養老”；74%的網友不支持父母選擇“以房養老”。前些日子，更有媒體報道說，縱觀全球，“以房養老”在澳大利亞、美國、新加坡等發達國家已經推行多年，但市場反響并不熱烈。作為一項改革試點，剛剛有點響動就面臨媒體一片唱衰聲，這樣的情況在中國似乎并不多見。實際上，保監會本身對試點也表現出足夠的謹慎，這表現在4城市的試點是有期限的——以2年為期，這在以往的改革試點中亦屬罕見。

社會輿論不看好“以房養老”，主要是站在老人的立場，譬如老人、家屬是否接受等等。但從去年9月國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”至今，經過長時間的思考，另一個問題似乎還沒有得到社會的關注：其實，以房養老最大的風險也許是在保險公司。

國外推出“老年人住房反向抵押養老保險”，其可行性是基于國外通行的土地政策和房地產政策。在發達國家購房，是連房屋帶土地一起買下的。若論價值，無論是使用價值還是市場價值，值錢的是土地而不是房屋。對于房主而言，房屋自買下之日起就開始折舊貶值，有可能保值升值的其實是土地。幾十年后，房屋壞了，可以自行推倒重蓋。對于保險公司而言也是一樣，有土地作抵押，可以保證資產無虞。

中國的土地政策和房地產政策是將房屋與土地分離，這樣的政策設計也許是為未來幾十年后可能的“動遷”預先埋下伏筆。在中國，房屋本身的價值與國外無異，并不值錢。有房地產商坦言，中國的住房建筑成本，一平米2000元已屬頂級。同時，房屋買下后同樣是即刻折舊貶值。與國外不同的是，有升值潛力的土地并不屬于房主，房主買下的是“空中樓閣”，而且只有70年的使用權，這一點已經為公眾熟知。但大家可能沒有注意到，中國的住宅設計，使用年限一般只有50年。城市的土地屬于國家，這已經寫入憲法。因此，土地升值雖然與房主的居住不無關系，但好處卻屬于國家。這樣的土地政策和房地產政策，對辦理“以房養老”的保險公司來說，可能是一個極大的風險。

如果一個人40歲時買下一套住房，到60歲退休，把房屋抵押給保險公司得到生活貸款。請注意，保險公司得到的抵押物只是隨時都在折舊貶值的“空中樓閣”。房主參保后，仍然住著這套房子，還每月領得生活費。假設這位老人80歲去世，這時房屋才真正歸保險公司所有。試想，這套已經住了40年的住房價值還剩幾何？老人60歲把房屋抵押出去時，肯定要按當時的情況來進行價值評估。如果算上20年的折舊貶值，估價少了，交易肯定不成。如果不算折舊貶值，保險公司的風險會有多大？這恐怕才是在中國的現行土地政策和房地產政策下，“老年人住房反向抵押養老保險”其實難以施行的關鍵所在。

（作者系中國社會科學院社會政策研究中心秘書長）