一、美國、日本、香港地區、新加坡征收物業稅制情況

美國實行以對不動產及其建筑物等財產統一征收財產稅(property tax)為主體的房地產稅收制度。稅基方面，美國大部分州的法律要求政府對本轄區不動產的評估價值進行征稅，但是稅基標準并不相同。減免和稅收補償方面，所有州都對政府所有的房地產免稅，宗教和教育用途的房地產也通常進入免稅范疇。美國的財產稅屬于地方稅的范疇，財產稅占地方政府稅收收入接近50%。因此，物業稅調整是地方政府的重要收入來源，但對房價影響不明顯。

在日本房地產稅制中，與物業稅類似的稅種是固定資產稅和城市規劃稅。固定資產稅的征收范圍包括土地、房屋建筑和折舊資產，城市規劃稅的征稅對象為城市化區域和開發區內的房屋和土地，稅款則專門用于征稅區域的城市規劃和建設。作為日本物業稅的固定資產稅和城市規劃稅，占據了地方政府稅收收入的半壁江山。但是，固定資產稅的低稅率和低評估標準，導致了其對房地產市場的影響一直不明顯。

香港地區物業稅種主要包括差餉與物業稅。差餉是對所有土地、房屋，包括自用和非自用的都征稅;物業稅是對用于出租經營并獲得租金收益的物業。其中，全部自有自住部分出租的物業自住部分免稅;部分自住部分經營的物業全部不能免稅，空置物業可獲免稅。從香港的實踐來看，物業稅的調整只能促進或者減緩房地產市場原來的發展趨勢，而沒有使房價走勢發生方向上的改變。

新加坡房地產稅制包括的主要稅種有：財產稅、資本增值稅、租金收入所得稅、印花稅和遺產稅，其中與物業稅種相關的為財產稅。財產稅對所有住房、土地、建筑征收，包括政府保障房屋。但對自住住宅實行優惠稅率。從2011年起，首6000元的房地產年值，將不需要繳付任何房地產稅。新加坡政府利用物業稅杠桿進行經濟調控，是比較頻繁的，但物業稅調整主要影響了政府收入，對房地產市場的影響并不顯著。

二、各國或地區征收物業稅對我國的啟示

(一)各國或地區物業稅征收目的不同，物業稅占地方財政收入的比重有差異

物業稅開征的歷史都比較悠久。大多數國家或地區在開征之初，都尚未形成現代意義上的房地產市場，開征物業稅的目的，主要是為了增加政府稅收。在實行中央和地方分稅制的國家，物業稅一般是地方政府的支柱性稅種。物業稅在為各國或地區政府尤其是地方政府保持其公共服務能力方面，提供了重要的財力保障。

各國或地區征收物業稅的征收目的還是有很大不同。有些國家是將其作地方政府財政收入的主要來源，有些國家只是將其作為一般收入來源，并經常對物業稅進行調整，以對房地產市場和經濟進行調控。根據物業稅征收目的的差別，物業稅收入占地方財政收入的比例不盡相同。美國出于保證財政收入而征收財產稅的目的較為突出，20世紀以來，由于多方面因素影響，財產稅收入占地方財政總收入的比重雖有所下降，但仍接近50%。日本在20世紀50年代開始征收物業稅后，其占地方稅收總收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初至今攀升至50%。香港地區和新加坡沒有中央稅與地方稅之分，從物業稅占政府總體財政收入的比重看，差餉和物業稅占全港政府收入比重一般在5%左右(不包括某些實行大幅差餉減免年度)，新加坡物業稅占財政收入的比重一般在7%左右。2009年度稅收減免幅度較大，比重降至約3%。

我國現有的稅收體制決定了稅收主要集中在中央，地方政府財力有限，而且沒有明確的主力稅種。近些年來，地方財政赤字擴大，中央對地方的支出也逐年加大，地方政府搞建設所需資金相當大一部分是依賴于預算外收入。物業稅征收的目的影響物業稅的設計方法，決定了其將來占政府財政收入的比重。

(二)土地的產權屬性不是物業稅征收的先決條件，只影響物業稅的征收方式

成熟的市場經濟國家的土地并非全部是私有，國有土地的比例亦占相當比重，荷蘭、新加坡、加拿大、俄羅斯的國有土地比重都在80%以上，但是這些國家都針對房地產的保有環節開征了物業稅(廣義)。可見，土地的產權屬性不是物業稅征收的先決條件。

事實上我國目前的實際狀況是地方政府在執行土地的處分和收益權。《房地產管理法》規定“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行”，但這一規定是沒有任何上位法規定的，無論《憲法》還是《物權法》，都沒有規定國有土地的代理人是地方政府(只有代理人才有資格出讓土地)。開征物業稅，事實上反而有助于我國的國有土地制度建設，明確地方政府對國有土地的權力，是代理人權利還是行政管理權。

當然，由于我國的土地制度是公有制，考慮到房產和土地之間產權是分開的，在征收方式上可能會區別于土地私有制國家和地區。開征物業稅，是在國有土地情況下，對使用權的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產權制度并不矛盾。實際上，如果是土地私有，居民買房子，那么會征收比較重的房地產稅，而不是稅負相對較輕的物業稅。

(三)物業稅開征需要具備一定的技術條件

根據眾多國家和地區的征收方法，物業稅一般以不動產的評估值為計稅依據，需要有健全的不動產評估機構、科學的評估標準和高水平的評估手段。只有這樣，物業稅的征收才有科學的依據，才能有效發揮物業稅的職能作用。因此，開征物業稅，首先要設立不以盈利為目的的評估機構;其次，國家應該出臺房地產評估相關的法律法規，制定科學的評估標準，各地要依此建立房地產評估制度和具體的操作規程。再次，建立比較詳盡的財產信息管理系統，對房地產的測繪、評估資料、各種變更情況、歷年價值變化等信息進行管理，同時與工商注冊登記部門等聯網，實行資源共享，完善征管配套措施以確保征管工作的高質量、高效率。

(四)物業稅對房價走勢的中長期影響有限

物業稅的開征，雖然會帶來房地產保有成本的提高，但是在絕大多數國家，房地產的價格都是不菲的，相比之下，物業稅只是一種稅收，要考慮到居民和企業的稅負能力，金額不可能十分巨大。從業主占有房地產的實際收益和成本角度看，物業稅基本不可能成為關鍵因素，所以其對房地產市場的作用并不顯著。

盡管物業稅開征初期給各國的房地產市場帶來了一定的影響，但是從長期來看，在理性預期的作用下，保有成本會被供求雙方及其他相關主體事先估計進去，這樣，物業稅對房地產市場的沖擊會逐漸減弱。

實踐中，各國或地區的房地產市場的影響都受多種因素影響，大多數國家的房地產市場呈現周期性波動態勢，而大多數國家的物業稅制度卻是相對穩定的。從各國房地產市場的漲跌起伏和物業稅制度的基本穩定的不擬合中，也可以看出，物業稅對房地產市場的影響是比較有限的。

本文節選自巴曙松等人的著作《物業稅改革對房地產市場的影響研究》